Thị trường bất động sản và nỗi lo rủi ro pháp lý

Trước các hoạt động rà soát, doanh nghiệp BĐS Tp. Hồ Chí Minh phải mất nhiều thời gian hơn cho hồ sơ pháp lý dự án của mình, khiến thị trường chững lại bởi sự trì trệ nguồn cung.

Ngay sau vụ việc một dự án bị “gọi tên” khi xây dựng nhà ở trong dự án nhưng chưa có đầy đủ hồ sơ theo quy định, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có báo cáo đánh giá về những vướng mắc pháp lý các doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải trong năm 2019 khi phát triển các dự án.

HoREA chỉ ra có ít nhất 3 nhóm rủi ro đầu tư, trong đó rủi ro pháp lý xếp hàng đầu và là nguyên nhân gốc rễ dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực.
 

Rủi ro pháp lý khó dự đoán

Theo HoREA, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng rất phổ biến là lấn cấn trong thủ tục hành chính dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng hoàn thiện pháp lý vẫn là câu chuyện chưa hồi kết.

Các vướng mắc đang phát sinh phổ biến trong thời gian gần đây là dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; giao đất cho chủ đầu tư.

Việc chậm chạp trong quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án cũng đang là điểm gây tắc nghẽn tiến độ của dự án. Nhiều quy trình khác cũng bị kéo dài khiến nhà đầu tư phải đối mặt với việc đội chi phí, giảm sức hút sản phẩm như: quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài; khiến các chủ đầu tư nóng ruột, buộc phải tìm hướng đi mới bằng cách dịch chuyển về vùng ven thay vì ngồi đợi trong lo lắng.

Đây là những tác động bị chi phối bởi nhiều yếu tố, nhưng chủ đầu tư lại là người chịu hậu quả trực tiếp.
 

Rủi ro về tài chính và tín dụng

Chi phí để xây dựng và hoàn thành một dự án bất động sản không hề nhỏ. Bước vào cuộc chơi, doanh nghiệp đã phải chấp nhận sự rủi ro về đồng tiền. Những khoản cho giải phóng mặt bằng, chuẩn bị thủ tục, lãi vay, nợ gốc,.. là những áp lực đè áp lực trên vai các doanh nghiệp này.

Năm 2019 là năm mà cơ quan chức năng áp dụng cơ chế thắt chặt tín dụng bất động sản, khiến cho việc tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng khó hơn trước đây, gây tác động không nhỏ đến thị trường.

Áp lực về tài chính và tín dụng đã là trở ngại tâm lý rất lớn đối với người mua và giới đầu tư, cộng thêm vướng mắc pháp lý kéo dài, doanh nghiệp sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn nếu dự án không hoàn tất các thủ tục, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai.
 

Rủi ro về thương hiệu

Có thể gọi đây là rủi ro con, hệ lụy từ rủi ro pháp lý, tín dụng trước đó. Với một thị trường cạnh tranh khốc liệt, doanh nghiệp nào cũng bị đặt vào vòng nghi vấn thì chỉ cần chút sơ sẩy trong khâu pháp lý hay tín dụng cũng có thể khiến cái tên doanh nghiệp rơi vào tầm ngắm.

Dự án bị trì trệ, chậm tiến độ trước hết sẽ ảnh hưởng đến uy tín của nhà đầu tư, sau đó là cái nhìn dè dặt về tiềm năng các hạng mục sản phẩm. Nếu không được sớm cải thiện, hậu quả nặng nề nhất là doanh nghiệp bị thua lỗ, thậm chí có thể bị phá phá sản.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu đánh giá, trong 3 nhóm rủi ro trên, các vướng mắc pháp lý có sức ảnh hưởng lớn nhất đến doanh nghiệp (nhà phát triển dự án) và cả giới đầu tư cũng như người mua để ở. Các rủi ro này đang đưa thị trường vào quỹ đạo tích trữ bong bóng nợ xấu bất động sản. Diễn biến này không có lợi cho một thị trường phát triển bền vững.

Xem thêm:

• Nắm vững rủi ro để đầu tư Bất động sản an toàn
• Những kiểu giao dịch bất động sản dễ khiến nhà đầu tư trắng tay